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Capítulo I Factores que Afectan el Valor de los Bienes Raíces --
1.0 Introducción 9 --
1.1 Factores negativos típicos que afectan el vecindario 11 --
1.2 Condiciones detrimentales 11 --
1.3 Causas y efectos de la corrosión del acero 16 --
1.4 Contaminación del concreto con cloro 19 --
1.5 Condiciones detrimentales más comunes relacionadas con la localización 20 --
1.6 Síndromede heredero(a) 21 --
1.7 Condiciones de peligro o construcción peligrosa 23 --
1.8 Condiciones De salubridad 24 --
1.9 Condiciones de seguridad 25 --
1.10 Otras condiciones de detrimento 25 --
1.11 Depreciación 28 --
1.12 Deterioro físico curable 28 --
1.13 Deterioro físico incurable 29 --
1.14 Cálculo de la depreciación 30 --
1.15 Obsolescencia funcional en la distribución de una residencia 30 --
1.16 Obsolescencia económica 32 --
Capítulo II Conceptos de Defectos, Vicios y Ruinas --
2.0 Defectos de construcción 25 --
2.1 Defectos en las puertas 39 --
2.2 Defectos en las ventanas que se notifican dentro de 30 días 40 --
2.3 Defectos más comunes en el solar que se notifican dentro de 30 días 40 --
2.4 Defectos más comunes en los techos de concreto arma 40 --
2.5 Defectos más comunes en el sistema de plomería que se notifican dentro de 60 días 41 --
2.6 Defectos más comunes en la terminación que se notifican dentro de los 30 días de firmada la escritura de compraventa 41 --
2.7 Defectos que se notifican en 6 meses 41 --
2.8 Defectos que se notifican en el período de 1 año 41 --
2.9 Factores de depreciación en los vicios de construcción 49 --
2.10 Opinión del Tribunal Supremo de Puerto Rico sobre los conceptos de vicios, y ruinas y los términos de caducidad y período prescriptivo 54 --
Capítulo III Procedimiento para la Construcción y Mejoras a Estructuras --
3.0 Introducción 83 --
3.1 Definición 83 --
3.2 Algunas actividades que requieren un determinado permiso 85 --
3.3 Permisos provisionales 85 --
3.4 Permiso de construcción convencional 85 --
3.5 Solicitud de permiso para construcción parcial 88 --
3.6 Vigencia de un permiso 88 --
3.7 Prórrogas a los permisos 88 --
3.8 Revocación de los permisos 88 --
3.9 Certificación de proyecto de construcción 88 --
3.10 Los profesionales certificados 89 --
3.11 Reglamentos aplicables 89 --
3.12 Planos 89 --
3.13 Planos aprobados 89 --
3.14 Planos de construcción 89 --
3.15 Certificación de planos 90 --
3.16 Certificación de la inspección de obras 90 --
3.17 Funciones del inspector de la obra 91 --
3.18 Las funciones del contratista o constructor de viviendas 91 --
3.19 Certificaciones y endosos requeridos para la obtención de un Permiso de Uso 92 --
3.20 El Reglamento para la Certificación de Obras y Permisos (Reglamento de planificación Número 12) 92 --
3.21 Certificación de Anteproyectos de Construcción 92 --
3.22 Requisitos para aprobación de proyectos de construcción por Certificación 93 --
3.23 Permisos 94 --
3.24 Permiso de construcción 94 --
3.25 Permiso de Uso 95 --
3.26 Requerimientos para el permiso de uso 95 --
3.27 Permiso de uso para edifícios o estructuras existentes 96 --
Capítulo IV Planos y Especificaciones Mínimas Requeridas --
4.1 Plot Plan 99 --
4.2 Planos arquitectónicos 99 --
4.3 Planos mecánicos 100 --
4.4 Planos eléctricos 100 --
4.5 Plano estructural 101 --
4.6 Planos finales 101 --
4.7 Especificaciones del proyecto 102 --
4.8 Columnas 103 --
4.9 Requisitos mínimos en los planos de columnas y detalles 103 --
4.10 La resistencia del concreto 103 --
Capítulo V Componentes de una Estructura y sus Requerimientos Mínimos --
5.0 Introducción 125 --
5.1 Carga en la estructura 125 --
5.2 Carga muerta 126 --
5.3 Datos importantes para vigas, columnas, juntas, pisos, techos y paredes 126 --
5.4 Cimientos 128 --
5.5 Tipos de cimientos 128 --
5.6 Funciones de los muros o paredes de refuerzo 128 --
5.7 Requisitos mínimos para los cimientos 128 --
5.8 Suelo: Características físicas, químicas y mecánicas 129 --
5.9 Información mínima contenida en un informe de suelo 130 --
5.10 Características de suelos problemáticos 130 --
5.11 Características topográficas del suelo 131 --
5.12 Tipos de drenajes 131 --
5.13 Problemas más comunes en las tuberías de drenajes 132 --
5.14 Techo 132 --
5.15 Muro de contención 134 --
5.16 Pasillos pavimentados "driveway walkways" 136 --
5.17 Escaleras/ escalones 136 --
Capítulo VI Características de los Materiales de Construcción --
6.0 Materiales de Construcción 141 --
6.1 Protección de Techos 143 --
6.2 Bloques de Concreto 144 --
6.3 Materiales: cemento, cal y arena 147 --
6.4 Materiales para piso y entrepiso 147 --
6.5 Paredes 147 --
6.6 Puertas y ventanas 149 --
6.7 Ventanas 151 --
Capítulo VII Cumpliendo con los Códigos --
7.1 Requerimientos Zonificación Núm. 4 161 --
7.2 Pendiente en el solar 161 --
7.3 Servidumbre 161 --
7.4 Jardinería 163 --
7.5 Sistema de descarga sanitaria 163 --
7.6 Tanques Sépticos 163 --
7.7 Verjas o cercas 164 --
7.8 Utilidades 167 --
7.9 Proceso de inspección durante la construcción también requiere que se inspeccionen 168 --
7.10 Vaciado del hormigón o concreto 169 --
7.11 Paredes 170 --
7.12 Techos 170 --
7.13 Terminación de pisos 170 --
7.14 Ventanas 171 --
7.15 Empañetado --
7.16 Puertas 171 --
7.17 Gabinetes de Cocina 171 --
7.18 Escaleras 171 --
Capítulo VIII Criterios de Control Durante el Proceso de Construcción --
8.0 Introducción 177 --
8.1 Control de calidad de campo 178 --
8.2 Factores que se destacan en el desarrollo de un proyecto 178 --
8.3 Indicadores de medición de la inspección 178 --
8.4 Criterios para la inspección 179 --
8.5 Control de calidad del contratista para el manejo de materiales 179 --
8.6 Procedimientos de almacenaje de materiales 179 --
8.7 Niveles de procedimiento para almacenar 179 --
8.8 Secuencia de la inspección en el proceso de construcción 180 --
8.9 Pasos a seguir después de la fase de diseño 180 --
Capitulo IX Proceso de Inspeccion Durante la Construccion --
9.0 Introducción 201 --
9.1 Zapatas o cimiento 201 --
9.2 Construcción de paredes 203 --
9.3 Construcción de entrepiso 204 --
9.4 Construcción de techo 204 --
9.5 Resanado de techo 206 --
9.6 Instalación de bloques 207 --
9.7 Proceso de empañetado de las paredes 208 --
9.8 Tiro de "perltex" 209 --
9.9 Instalación de ventanas 210 --
9.10 Construcción de piso 210 --
9.11 Instalación de losetas 211 --
9.12 Instalación de azulejos en el baño 211 --
9.13 Instalación de puertas 212 --
9.14 Cubierta de concreto en los cuartos 213 --
9.15 Instalación de puertas plegables (“folding”) de closet 213 --
9.16 Instalación de gabinetes de cocina 213 --
9.17 Certificación requerida para obtener el permiso de uso 214 --
Capítulo X Control de Calidad para el Concreto en el Proceso de Construcción --
10.0 Introducción 217 --
10.1 Control de Calidad para el concreto en el proceso de construcción 217 --
10.2 Cemento 219 --
10.3 El concreto 220 --
10.4 Concreto reforzado 220 --
10.5 Operaciones más comunes en el concreto 221 --
10.6 Requisitos mínimos para el concreto 221 --
10.7 Problemas más comunes en el concreto 222 --
10.8 Resumen de problemas más frecuentes en el concreto 222 --
10.9 Moldeado de los componentes 223 --
10.10 Varillas de acero para la construcción 223 --

Capitulo XI Sistema Electrico y de Aire Acondicionado --
11.0 Introducción 227 --
11.1 Sistema eléctrico 227 --
11.2 Electricidad residencial 229 --
11.3 Situaciones inaceptables más comunes en el Sistema eléctrico 233 --
11.4 Sistema acondicionador de aire --
Capitulo XII Sistema de Plomería y Sanitario --
12.0 Introducción 245 --
12.1 Sistema de plomería para los sistemas de agua y alcantarillado sanitario 245 --
12.2 Materiales usados en el suministro de agua 247 --
12.3 Trampa de agua o sifón en fregadero, inodoro y lavamanos 248 --
12.4 Componentes del calentador de agua 248 --
12.5 Función de los componentes en un sistema de plomería 248 --
Capitulo XIII Contaminacion --
13.0 Introducción 259 --
13.1 Calidad de aire 260 --
13.2 Desperdicios sólidos peligrosos y no peligrosos 261 --
13.3 Sustancia peligrosa o material peligroso 261 --
13.4 Sistema acondicionador de aire 262 --
13.5 Calidad del aire interior 263 --
13.6 Edificio enfermo 264 --
13.7 Causas y efectos de edificios enfermos 264 --
13.8 Relación entre un síntoma y un síndrome 266 --
13.9 Estudios para detectar el síndrome 266 --
13.10 Tipos de síndrome que existen 267 --
13.11 Contaminantes 267 --
13.12 Asbesto cemento 267 --
13.13 Selección de un buen filtro 268 --
13.14 Tipos de filtros más comunes para controlar impurezas 268 --
13.15 Mantenimiento de filtros 269 --
13.16 Los sistemas de enfriamiento y la contaminación biológica 269 --
13.17 Polvo y suciedad en el sistema 269 --
13.18 Condiciones inadecuadas por problemas de temperatura 269 --
13.19 Circulación de aire 269 --
13.20 Problemas más comunes encontrados en los sistemas de acondicionadores de aire 270 --
13.21 Calidad de aire y confort termal 271 --
13.22 Causantes de problemas en el sistema de aire 272 --
13.23 Protocolo para tratar o atender una situación de edificio enfermo 272 --
Capítulo XIV Guías de Inspección --
14.0 Introducción 277 --
14.1 Guías para la inspección del sistema eléctrico 277 --
14.2 Condiciones inaceptables 278 --
14.3 Inspección para asegurar conexión a tierra 279 --
14.4 Factores que por seguridad deben cotejar 279 --
14.5 Cables eléctricos 279 --
14.6 Etapas en el proceso de instalaciones eléctricas 280 --
14.7 Etapas de pre vaciado 280 --
14.8 Inspección después del vaciado 281 --
14.9 Inspección de conductos y tuberías eléctricas 281 --
14.10 Conductos de metal rígido 281 --
14.11 Inspección del sistema de iluminación 282 --
14.12 Seguridad en las conexiones 282 --
14.13 Fallas en el sistema de acondicionamiento de aire 282 --
14.14 Edificios enfermos 284 --
14.15 Componentes más importantes en una estructura que alberga un proceso
industrial 284 –
14.16 Guía para inspeccionar un edificio enfermo 284 --
14.17 Guías de inspección del sistema de plomería sanitaria para detectar defectos en el sistema de agua potable 286 --
14.18 Guía de inspección de puertas 288 --
14.19 Guía para inspección de ventanas 288 --
14.20 Inspección de techo 289 --
14.21 Guía de inspección para patios y jardinería 291 --
14.22 Guía para inspeccionar concreto y fundación 292 --
14.23 Guías para inspección de casos FHA 203K 293 --
14.24 Modelo de estimado de costo para reparaciones 295 --
14.25 Guía de inspección para FHA 203(b) 303 --
14.26 Otras áreas no aceptables para viviendas 304 --
14.27 Guía para inspección ambiental 307 --
14.28 Inspección ambiental para viviendas 308 --
14.29 Guía para inspección de estructura comercial e industrial 311 --
14.30 Guía para inspección de pintura 312 --
14.31 Defectos en la pintura 313 --
14.32 Inspección para detectar pintura de plomo 314 --
14.33 Guía para detectar asbesto en una estructura 315 --
14.34 Evaluación de daños causados por fenómenos naturales 316 --
14.35 Guía para inspección de un muro de contención 318 --
14.36 Relación de causa de grietas y otros daños en las estructuras 318 --
Capitulo XV Modelos para Inspección --
15.0 Introducción 335 --
15.1 Alcance de la inspección 337 --
15.2 Información para el contrato de inspección profesional 338 --
15.3 Alcance de la inspección 339 --
15.4 Modelo de una inspección preliminar 340 --
15.5 Inspección del patio 341 --
15.6 Condiciones del terreno 341 --
15.7 Inspección del área externa de la estructura 343 --
15.8 Inspección interior 344 --
15.9 Escaleras internas 345 --
15.10 Sistema eléctrico 346 --
15.11 Baños 347 --
15.12 Guías para la inspección residencial 347 --
15.13 Modelo de inspección para corredores 354 --
15.14 Consejos para corredores antes de aceptar un listado 355 --
15.15 Modelo de inspección general 357 --
Capitulo XVI Conceptos sobre Clasificaciones del Uso de los Suelos en Puerto Rico --
16.0 Introducción 377 --
16.1 Suelo urbano 377 --
16.2 Suelo urbano atípico 378 --
16.3 Suelo urbanizable 378 --
16.4 Suelo rústico 379 --
16.5 Áreas de planificación especial 379 --
16.6 Disposiciones para el suelo rústico 379 --
16.7 Criterios de clasificación para terrenos urbanizables 380 --
16.8 Criterios de clasificación para terrenos rústicos 381 --
16.9 Clasificación de suelos 382 --
Capitulo XVII Zonificación --
17.0 Introducción 385 --
17.1 Mapa de Zonificación 385 --
17.2 Tipos de distritos de zonificación 385 --
17.3 Distrito RC-1 388 --
17.4 Rezonificación o enmienda al Mapa de Zonificación 389 --
17.5 Requerimiento de estacionamientos para la obtención de permiso de construcción en un distrito de zonificación por categoría de usos 389 --
Capítulo XVIII Ley Ada --
18.0 Introducción 395 --
18.1 Propósito 395 --
18.2 Acceso igual 395 --
18.3 Secuencia histórica de la Ley y su aplicación 396 --
18.4 Alcance de una inspección para verificar el cumplimiento con la Ley ADA 396 --
18.5 Alcance del Título III de la Ley ADA 397 --
18.6 Edificios existentes y la remoción de barreras 397 --
18.7 Códigos aplicables a nuevas construcciones 398 --
Capítulo XIX Conceptos Importantes para la Interpretación del Mapa de Inundación --
19.0 Introducción 405 --
19.1 Inundación 405 --
19.2 Programa Nacional del Seguro de Inundación 405 --
19.3 Comunidad 405 --
19.4 Sótano 406 --
19.5 Zonas de riesgo de inundación según el Mapa de las Tasas de Seguro
de inundación 406 --
19.6 Cauce mayor regulatorio 408 --
19.7 Procedimientos para cambiar o corregir un Mapa 408 --
19.8 Información técnica o científica 408 --
19.9 Revisión Física del Mapa PMR 408 --
19.10 Carta de enmienda al Mapa o LOMA 409 --
19.11 Revisión de Mapa o LOMR 409 --
19.12 Proceso de revisión física de LOMA, LORM 409 --
19.13 Tiempo para obtener una revisión de LOMA, LOMR 409 --
19.14 Resultado de una revisión LOMA, una LOMR-F 410 --
19.15 Interpretación de un Mapa de Inundación 411 --
Capítulo XX Los Requerimientos de Seguridad --
20.1 Trabajos de construcción de hormigón armado 419 --
20.2 Alcance y aplicación del estándar 419 --
20.3 Equipos de protección 419 --
20.4 Equipos de herramientas 420 --
20.5 Las regulaciones en el trabajo de construcción 422 --
20.6 Requisitos para construcción en madera 423 --
20.7 Entradas y salidas 423 --
20.8 Plomería 423 --
20.9 Electricidad 423 --

APENDICE –
A. VERIFICACIÓN DEL TAMAÑO DE UNA UNIDAD DE A/C 424 --
B. VOCABULARIO 425 --
C. ANACRONISMOS 440 --
D. LEYES, CÓDIGOS Y REGLAMENTOS 444 --
E. REGLAMENTOS MÁS UTILIZADOS EN PUERTO RICO 450 --
F. FACTORES DE CONVERSIÓN Y FÓRMULAS MÁS USADAS 456 --
G. EQUIPOS Y HERRAMIENTAS PARA LA INSPECCIÓN 466 --
H. FÓRMULAS BÁSICAS PARA CÁLCULOS ELÉCTRICOS 468 --
I. NOTAS SOBRE EL AUTOR 469 --
J. BIBLIOGRAFÍA 472 --
K. FORMATO DIGITAL DE FORMAS Y MODELOS DE INSPECCIÓN 475 --